Terreni agricoli, acquisti fermi. Solo i grandi investono

Il clima di turbolenza internazionale che ha avuto effetti devastanti sui prezzi delle materie prime agricole, innescando la crescita dei costi di produzione e l’incertezza della situazione economica sul medio-lungo periodo, ha ridotto al lumicino il volume delle compravendite dei terreni agricoli a favore del ricorso agli affitti. Lo dimostra un’indagine sull’andamento del mercato fondiario agricolo in Italia 2023, realizzata dal Crea.

I prezzi dei terreni agricoli

Nel 2023 il prezzo medio nazionale dei terreni agricoli ha registrato, rispetto al 2022, un aumento dell’1%. Il segnale è dunque quello di un mercato fondiario statico, senza grandi variazioni delle quotazioni delle principali tipologie colturali, attestandosi attorno ai 22.800 euro per ettaro. I valori medi sono però significativamente diversi a livello territoriale, con il massimo livello di 47.000 euro nel nord-est, sostanzialmente stabile. Segue il nord-ovest con circa 35.000 euro, in moderata crescita (+3%), mentre valori decisamente inferiori sono rilevati al centro e al sud Italia, in media al di sotto dei 16.000 euro.

In un contesto generale di sostanziale equilibrio del mercato, gli scambi sono risultati più vivaci nelle aree agricole con maggiore reddittività delle colture, con punte estreme toccate nelle zone viticole e frutticole del nord.

Chi acquista e chi vende

Secondo l’indagine del Crea, gli acquirenti dei terreni agricoli sono in prevalenza imprenditori agricoli già ben strutturati che intendono ampliare ancora le superfici da coltivare. Presenti anche operatori extra-agricoli e in generale privati alla ricerca di investimenti a basso rischio, anche se poco remunerativi. Sporadico ma crescente è l’interesse per l’impiego di terreni per attività extra-agricole, quali quelle per la produzione di energie rinnovabili.

Sul fronte delle vendite, sono gli agricoltori in fase di cessazione delle attività i soggetti più attivi, seguiti dai proprietari terrieri privati, spesso eredi di appezzamenti che non hanno interesse a coltivare.

Difficile accesso al credito

Il tasso di inflazione rilevato annualmente dall’Istat è sceso dall’8,1% del 2022 al 5,4% del 2023, ma il leggero aumento dei prezzi della terra non è stato in grado di evitare l’effetto erosivo sui valori in termini reali. Questa perdita di valore reale dei terreni agricoli, combinata con la generale bassa redditività delle produzioni agricole, scoraggia coloro che in particolare non sono interessati a effettuare investimenti fondiari o che non possono e/o intendono cambiare l’ordinamento produttivo.

Il credito per l’acquisto di immobili rurali è un ulteriore segnale per comprendere il mercato. Secondo le stime della Banca d’Italia, le erogazioni nel 2023 si sono contratte del 19% rispetto al 2022, attestandosi attorno ai 280 milioni di euro rispetto ai circa 340 milioni dell’anno precedente. La conclusione è che la dimensione finanziaria, ovvero la disponibilità di liquidità, rappresenti l’ostacolo più rilevante per molti investitori.